Дома с начинкой
Есть дома простые, а есть золотые. По крайней мере, именно к такой категории
объектов можно отнести так называемые "интеллектуальные" здания. Установка
оборудования BMS (Building Management System) увеличивает сметную стоимость их
строительства на 10-15%, а рыночная цена готового здания возрастает до 30
процентов.
Умный - не значит интеллектуальный
Подобные проекты востребованы теми представителями рынка, которые являются
собственниками здания и заинтересованы в повышении его рыночной стоимости и
сокращении издержек. По словам экспертов, сейчас все новые офисные здания
строятся с внедрением технологии BMS. Но даже столь продвинутая техника не
застрахована от сбоев, которые по большей части связаны с человеческим фактором.
Но для начала надо определиться с тем, что же такое BMS. Эта система
представляет собой комплекс интегрированных средств управления, программного
обеспечения и инженерных систем здания, работа которых направлена на повышение
его технико-экономических показателей, создание комфортных условий для
пользователей здания и оптимизацию эксплуатационных затрат. Иначе, система
автоматизации управления зданием.
Объект, оснащенный технологиями BMS, порой именуют в народе умный дом,
интеллектуальное здание, смарт-хаус. Есть ли разница между этими понятиями? По
словам технического директора компании "Габа-Эстэйт" Андрея Жолина, умный дом -
это, скорее, бренд для продвижения в массы, нежели характеристика здания. Этот
термин используется больше при оснащении отдельными элементами BMS жилых
помещений. "При эксплуатации коммерческой недвижимости корректнее использовать
понятия BMS или интеллектуальное здание, такие термины понятны профессионалам и
будут более точно отражать содержание продукта", - резюмирует г-н Жолин.
Действительно, BMS - это та программно-аппаратная начинка, которая размещается в
самом здании и обеспечивает бесперебойную работу всех систем объекта
недвижимости, а умный дом начинается с границ квартиры.
Проблемная необходимость
Для чего же нужны технологии BMS? В первую очередь, необходимость в умных
системах вызвана стремлением управляющих компаний сэкономить на эксплуатации
объектов. "Еще на стадии проектирования инженерная инфраструктура оптимизируется
по составу и взаимосвязям, в проект включается оборудование с возможностями
локального управления, затем создается единая система мониторинга и управления
инженерным оборудованием, благодаря чему обеспечивается эффективная эксплуатация
объекта", - говорит Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса
компании "Экопрог". Виктор Ильин, инженер по автоматизации зданий компании "М+В
Цандер Фасилити Менеджмент СНГ", добавляет, что сейчас вообще ни одно новое
офисное здание не строится без применения BMS.
Благодаря использованию интеллектуальных инженерных систем жизнедеятельность
здания заметно улучшается. Современные технологии позволяют контролировать
использование воды, тепла, электроэнергии при минимальном участии в этом
процессе человека, то есть первая очевидная экономия - это экономия на
персонале. Нет необходимости нанимать множество квалифицированных сотрудников на
каждый объект, достаточно двух-трех на все эксплуатируемые компанией здания.
Использование технологий BMS позволяет сократить потребление энергии и воды.
Самые продвинутые технологии позволяют выключать, например, свет и ограничивать
подачу тепла в помещение сразу после ухода из него последнего сотрудника, а
затем включать, как только в комнату входит человек. К тому же внедрение BMS
облегчает эксплуатацию зданий, поскольку подразумевает автоматический контроль
за составляющими объекта недвижимости. Иными словами, сводится к минимуму
влияние пресловутого человеческого фактора.
На BMS надейся...
Однако, как отмечает г-н Жолин, полностью отбрасывать человеческий фактор при
использовании технологий BMS не стоит. В отношении влияния человеческого фактора
соглашается с ним Виктор Ильин из "М+В Цандер". Также он отмечает, что сейчас
еще нет производителей, которые бы делали компоненты системы автоматизации
зданий по более низкой цене, не жертвуя при этом их качеством. То есть, по
мнению г-на Ильина, все возникающие проблемы связаны с влиянием человеческого
фактора, а низкое качество продукции ни при чем.
Некоторые другие специалисты рассказывают, что порой проблемы при эксплуатации
зданий, оснащенных BMS-технологиями, возникают практически на ровном месте.
Из-за климатических особенностей регионов страны, некачественного ремонта.
Например, нарекания эксперта, не пожелавшего называть свое имя, вызвала работа
автоматической пропускной системы на одном из объектов Москвы. Ситуация
заключалась в следующем: к шлагбауму одновременно подъехали с двух сторон
машины, и он уже начал открываться, но сработал тепловой датчик на вторую
машину, который передал в центральную систему сигнал, что машина уже проехала.
Следовательно, шлагбаум начал закрываться, ударив въезжающую машину. Не
пострадал никто, но ситуация, безусловно, неприятная. "Вот вам и система умный
дом!", - сокрушается наш собеседник.
Также возникают проблемы с дверьми, работающими на теплоэффекте, когда из-за
разницы температуры внутри и снаружи помещения дверь открывается от потока
горячего воздуха, а не от тепла, выделяемого приближающимся человеком. Как
поясняет Юлия Максимова, это происходит из-за ошибок в проектировании системы.
Нельзя бездумно использовать технологии BMS, каждый объект индивидуален,
необходимо учитывать особенности архитектуры, эксплуатации, а в России важно
иметь в виду особенности климата, годовые перепады температур. Но в целом BMS
позволяет модернизировать объект, а главное, как уже говорилось, сэкономить
средства.
Однако, как рассказывает Андрей Жолин, директора некоторых предприятий
используют технологии BMS лишь на мизерную часть их потенциальных возможностей.
И не потому, что не знают, как заставить работать их на полную мощность, а
потому, что за счет экономии, вызванной внедрением BMS, будут сокращены затраты
на эксплуатацию объекта. И, как результат, сокращено финансирование. Логика
владельцев этих объектов примерно такая: если нам и так выделяют средства, то
зачем нам задействовать технологии, которые приведут к сокращению затрат и
финансирования. Если вдруг что-то пойдет не так, то потом будет крайне трудно
добиться повышения выделяемых из бюджета средств. Лучше пусть все остается как
есть - по старинке.
А ведь при использовании технологий BMS экономить можно не только на оплате
коммунальных услуг и персонале, но и на страховке. При страховании объектов,
оснащенных интеллектуальными системами, некоторые страховые компании
предоставляют значительные скидки страхователям.
Развенчание мифов
Существует несколько мифов о BMS. Миф первый состоит в том, что якобы лучше
работать на линейке одного производителя. Все без исключения опрошенные эксперты
отмечают, что это не так. Во-первых, потому что очень трудно подобрать все
оборудование от одного производителя, а во-вторых, иногда значительно
рентабельнее объединять продукцию разных производителей. "Современные тенденции
развития информационных технологий, механических и электротехнических систем,
систем безопасности и связи основаны на принципах интеграции, объединения,
поэтому компании, лидирующие в производстве оборудования, используют в основном
открытые протоколы для создания конкурентоспособных решений", - комментирует
Юлия Максимова из компании "Экопрог".
Миф второй заключается в том, что BMS - это характеристика объекта, которую в
дальнейшем нельзя изменить. На самом деле объекты, оборудованные BMS, с
легкостью поддаются апгрейду. И было бы удивительно, если бы это было не так:
каждый год специалисты разрабатывают новые, более совершенные устройства и
программы интеграции жизнедеятельности здания.
Как полагают опрошенные эксперты, базовая инженерная инфраструктура здания
должна разрабатываться с учетом развития новых технологий и будущих стандартов,
поэтому можно дополнять функции BMS без изменения конфигурации самой системы.
Вносить изменения в BMS может компания-разработчик, а может и сам клиент, если
он имеет профессиональный персонал, прошедший необходимую подготовку. BMS - это
гибкая и модульная система, в течение 10 лет срока эксплуатации, определенного
ГОСТом, ее обслуживание и модернизация не потребует значительных ресурсов.
Антон Белых Квартира, дача, офис
Источник: http://www.kdo.ru
|
